施永青：投資地產只需掌握週期波動規律

昨日，香港中原集團董事局主席施永青在上海理財博覽會上發表演講時剖析指出，投資房地產的關鍵，即正確掌握房地產的波動週期，才能成為贏家。同時判斷指出，堅持看好上海核心地區房地產的長期增長價值，且提醒稱美國的次級抵押貸款危機影響一旦對中國出口產生明顯影響，內地房地產市場可能會遭遇衝擊。

　　土地價值取決於生產方式

　　施永青先生分析說，“房地產、土地的價值取決於土地上的人，生產財富的能力，如果土地上的人生產財富的能力越來越高，這個土地的價值就越來越高，人的生產模式一旦改變，土地的價值也將改變。以前是拿土地來種田，畝產千斤，一千斤穀子才幾百塊錢，因此這一畝地租出去的價格也是很低的。在這一畝地上面開工廠，一年產值達幾十萬，幾百萬，租金也就水漲船高。如果把這個土地拿來做商業服務，更厲害的是拿來做金融服務，土地的價格就會明顯上升。”

　　“從整體趨勢看，土地的價值是一直上升的，但是房地產的價格是不斷波動的。”施永青分析說，“房地產的週期跟經濟週期有共通的地方，也可以分成四個階段，第一個階段叫復蘇期，第二個階段叫高漲期，第三個階段叫危機期，第四個階段叫簫條期。”

　　房地產危機期可能很長

　　據分析，房地產的復蘇期一般是有自住需求的買家開始帶動的，而且一定是買現房，而不是買期房，隨後空置率不斷下降，現房的價錢不斷上升，但是期房還是賣不動，這是復蘇期的特色。當復蘇期時間長了以後，價錢上升的消息慢慢傳出去了，這個時候投資者、炒家、買家都活躍起來，三股力量一起流到房地產市場的時候，這個時候房價快速上升，期房又升，現房又升，這個時候就進入了高漲期。

　　當房價升到一定的水準，房子的價格已經跟買家的購買力脫節了，但是由於炒家資金雄厚，還是喜歡炒期房，期房還可以上升，但是租金漲不動了，這個時候就到了危機期。危機期的時候就是要看炒家的資金多不多，如果資金多的話，危機期可以持續很長的一段時間。

　　但是，危機期也很脆弱。“如果有一個壞消息出來，危機期的房價就會明顯下跌。這些消息可能是政府的宏觀政策，利息的改變等，比如香港幾次危機爆發，1997年金融風暴等。此時，如果房價出現暴跌，其中一個最重要的原因就是投資者的錢都用完了，身邊的人現金少，房子多，大家都拋售，卻沒人買，就會暴跌。”

　　堅持看好上海核心區房產

　　目前，上海房地產已經有一個明顯的累計漲幅，此時的上海地產市場處於發展週期中的哪一個階段呢？施永青分析說，我堅持看好上海核心地區房地產的長期增值價值。

　　“我覺得上海的房子相對深圳這些地方的房價，漲幅還是比較慢的，深圳的房價到今年上半年升了50%到60%了，上海的房價經過這兩年的考驗還沒有掉下來，以後也不應該下降太多，因為要升得高才會跌下來，都已經睡在地上了還怎麼跌。”他分析說，“即便宏觀調控要調整的話，上半年升得比較多的其他城市要調整多一點，而上海應該不用太擔心。如果真的有政策出來的話，調整的幅度我相信在10%左右，這是上升過程中的一次調整，而不是蕭條期。”

　　但是，他指出，有一個要留心的地方，美國的次級抵押貸款危機影響美國人的消費能力，如果美國進口中國產品明顯少了，並且明顯影響到整個中國經濟。如果中國整體經濟發展出現明顯下降的話，可能引發持有者對前景過分擔心，就會出現恐懼性的拋售，此時就不會是小幅下跌了。

親愛的NDS和PSP

早前應學校要求，帶學生到紅磚大學一遊。目的，不外乎都是讓他們「見一見大場面」，感受一下大學的氣氛，領略大學生的氣質（如有的話），以收見賢思齊之效。

負責帶隊的，是今年紅大year 1，去年我校中七的舊生。此子演說慾甚強，辦事也甚妥當，帶領他們一行凡四十多人，深入不毛，走遍紅大的大小範圍，新舊飯堂、體育館、演講廳、學系辦公室，甚至連工場也曾走訪。途中輔以相當落力的介紹，我與拍檔老師也深慶得人。一走，就是數個小時，我們也想不到在紅大也可以走得如此累人。

不過，「先老野之累而累」的，是我那班中四學生。當天的天氣，熱，濕度高，雨憋著下不出來的那種。走幾小時，沒錯是辛苦的，他們也將之溢於言表，最後能於canteen一坐，食tea，對他們來說簡直是解脫。

我們在遠處，又看到如斯情景——沒錯，是大家都很熟悉的六個英文字母：NDS和PSP。一坐下來，二話不說，起勢狂打，winning太鼓超執刀，孖寶賽車三國無雙，觥籌交錯，超級熱鬧。

甚麼大學氣氛，話知你死啦，老子打機要緊。我、拍檔、舊生，三人在遠處呷著奶茶，切著西多，看著這一切，為之輕嘆。舊生見狀，淡淡然道：「算啦，大學生咪又係咁，我D同學上lecture，都係坐響最後兩排度對打！」聽見，真教我有點「O嘴」，原來現在的大學生，又是一代新人換舊人了。

不久前在刁民公園那裡，就看到野蟹感慨現在的年輕人竟然會大剌剌的在靈堂打機至大呼小叫。大街小巷，交通工具，除了NDS，就是PSP，打少陣機，都唔似後生仔。我沒有到過日本，但聽人說過，這兩部機的原產地日本也未有如此「盛況」。

早前一次和學生唱K，也是叫我大開眼界的。一房，十多人，竟也有幾個全程幾乎不唱歌，差不多一言不發的，只埋頭埋腦的喪打其機！本以為，上堂悶，乘車悶，需要用遊戲機打發時間。但，不少年輕人熱愛的唱K活動，竟也不敵遊戲機了。那麼，走進K房幹啥呢？

人家說，歲數相隔三載，足以形成一代溝。以往嗤之以鼻，如今信矣！

（P.S. 有學生某不忘向我展示其PSP：他竟將我要求背誦的《醉翁亭記》弄成電子書灌了進機內，「拿！阿sir，睇下我幾勤力！」，我該好嬲定好笑？）

聽海

好好的一首歌



<<聽海 - 張惠妹>>

寫 信 告 訴 我 今 天 海 是 什 麼 顏 色
夜 夜 陪 著 你 的 海 心 情 友 如 何
灰 色 是 不 想 說 籃 色 是 憂 鬱
而 飄 泊 的 你 狂 浪 的 心 停 在 哪 裡

寫 信 告 訴 我 今 夜 你 想 要 夢 什 麼
夢 裡 外 的 我 是 否 都 讓 你 無 從 選 擇
我 揪 著 一 顆 心 整 夜 都 閉 不 了 眼 睛
為 何 你 明 明 動 了 情 卻 又 不 靠 近

聽 海 哭 的 聲 音 嘆 惜 著 誰 又 被 傷 了 心
卻 還 不 清 醒
一 定 不 是 我 至 少 我 很 冷 靜
可 是 淚 水 就 連 淚 水 也 都 不 相 信

聽 海 哭 的 聲 音 這 片 海 未 免 也 太 多 情
悲 泣 到 天 明
寫 封 信 給 我 就 當 最 後 約 定
說 你 在 離 開 我 的 時 候 是 怎 麼 的 心 情

今天去睇牙! 明白了﹗什麼叫牙石

由於太久，沒去睇牙!　加上又覺得自己流牙血多咗。於是去睇牙科檢查。牙醫說我勁多牙石。勁痛﹗仲有些蛀牙。下之補過和補充.先講講什麼叫牙石!

牙石是附著在牙齒上的異物硬塊，如水壺裏的水銹，所以又俗稱牙鏽。人類口腔中的細菌種類繁多且複雜，牙面上常有由細菌及其產物的附著性沉積物形成的牙菌斑，黏性很大，一般的清潔措施如漱口、沖洗不能將其去除，如牙菌斑長期存留在牙面上，會逐漸有脫落的壞死組織細胞、白細胞、唾液中的黏液素、蛋白質等附著其上形成黃色或灰白色的軟垢，隨著唾液和血清中的鈣鹽逐漸沉積與其中，促使軟垢鈣化變硬而成為牙石。所以，牙石是由無機物（磷酸鈣、磷酸鎂、碳酸鈣等）和有機物（蛋白質、脂肪、脫落的上皮細胞、白細胞、微生物、食物殘渣）組成。牙石位於牙頸部表面，牙齦緣以上尉齦上牙石，牙齦緣以下為齦下牙石。齦上牙石常呈黃色或灰白色，也可因吸煙或被食物色素著色而變為深色。牙石容易沉積在唾液腺導管開口相對的牙面上，如下前牙舌面（內側）和上後牙頰（外側）。此外，牙石還沉積在失去咀嚼功能的牙面上，如錯位牙及單側咀嚼習慣者的無功能側牙齒頜面。

由於牙石是牙菌斑最好停留的部位，牙石本身有容易吸附更多的細菌毒素。這些細菌及其毒素和牙石的局部長期刺激，可使牙齦發生炎症，出現牙齦組織的水腫、充血、牙齦緣糜爛，牙齦很易出血。病人在進食時，甚至說話、吮吸時牙齦出血，嚴重者清晨起床後滿嘴佈滿血絲。如此時能及時去除牙石，牙齦炎會逐漸好轉或痊癒，如病人沒有得到及時治療，牙齦炎會繼續發展，造成牙周組織溢膿，出現口臭不適，牙槽骨破壞吸收，牙齦萎縮，牙根暴露，牙齒鬆動，發展為牙周炎。因此牙石的存在是非常有害的。

那麼如何防止牙石的形成呢？

前面我們已說過牙石的形成是由於牙菌斑附著在牙面上開始的，所以要防止牙石的形成，應做到：

　　①清除牙面上的牙菌斑，最簡便有效地方法就是認真刷牙。有資料顯示，高品質的刷牙可除去牙面上90％以上的牙菌斑和軟垢。
　　②應注意調整飲食結構，少進食鬆軟黏性食物，尤其是兒童少進食含糖量高的食物，適當多進食些纖維性食物，以增加牙齒的自潔作用，減少牙菌斑的形成。
　　③矯治牙列不齊牙齒擁擠、錯位，消除單側咀嚼的不良習慣，使所有的牙齒均發揮其咀嚼功能。
　　④應每隔半年至一年時間到醫院口腔科檢查1次，如發現有牙石形成，及時由醫生去除（俗稱洗牙，醫學上稱潔治）。
　　另外，有些人在“洗牙”後可能出現對冷、熱、酸、甜過敏的症狀，這是因為牙石刺激使牙齦萎縮、部分牙根暴露，“洗牙”前因有牙石包繞在牙根周圍，因此冷熱等刺激時無症狀，當去除了牙石後，根面暴露就出現了過敏表現。這種情況一般無需特殊處理，在飲食上注意避免進食過冷、過熱、酸、甜、辛辣等刺激性食物，過一段時間過敏症狀就會逐漸消除。如過敏症狀較重，可請醫生作脫敏處理。

黑暗M型現象

不知道從甚麼時候開始，很多人對「M型社會」這個詞朗朗上口，如果稍微留意，就可以發現，幾乎每天都可以看到或聽到這幾個字。

其實「M型現象」到處可見，例如最近保險業的兩個負面新聞就可以拿來比擬，一個是永達保險經紀人的「招攬不實」糾紛，一個是「誘殺梁姓遊民詐領保險金6,200萬」案件。 這兩件事為何可以相提並論？唸過保險學的人都知道，保險的兩大隱憂就是可能誘發「怠忽危險」與「道德危險」，前者是指「意圖不當得利而消極不作為」的危險，後者則是指「意圖不當得利而積極作為」的危險。

為了促成保單交易，刻意不提保險二字，例如把保險講成優惠存款，或者不談保單中的重要規定，例如把保單貸款或解約講成需要週轉時可以隨時把錢拿回去用，不僅不提貸款或解約這兩個詞，更不提保單貸款要付利息或解約會有損失，對招攬保險的人來講，這就是一種「意圖不當得利而消極不作為」的行為。

而詐騙集團耍手段坑殺遊民詐領保險金，當然就是典型的「意圖不當得利而積極作為」的行為。這個集團到板橋火車站及北縣各公園拐騙遊民，帶到淡水「老董的家」民宿軟禁，並為他們投保高額保險，再下毒手謀殺以詐領保險金。梁姓遊民只是遭誘殺者之一，據報載該集團至少曾「吸收」25名遊民，經警方調查，其中包括梁姓遊民在內有3人已死亡，另有近10人行蹤不明。

保險固然是人類最偉大的發明，但這個出自人類大愛的發明，也最容易把人性的善與惡曝露在利誘的嚴峻考驗之下。

大多數人都可以做到不貪圖不當利得，因此也就不會有偏差行為，但少數人的確過不了關。那些敵不過誘惑的，若是賣保險的，為了貪圖佣金、獎勵，一心想成交，便因此招攬不實；若是買的，則耍盡手段，不惜取人性命，只為了詐領保險金。

這兩種人好比黑暗M型的左右兩腳，幸好這個M型很小，不過仍舊有賴保險業的良幣透過各種方法驅逐這些劣幣。此外也需要關心保險業發展的週邊機構一起出力。例如現代保險教育事務基金會推動全國保險日，宣傳保險的大愛；舉辦保險信望愛獎，傳揚保險真善美的精神。

雖然人性總有惡的一面，但是只要夠光明，應該可以趕走黑暗。

作者：黎曉英

三十歲前發達 家門不幸

我的故事﹕我永遠對金錢飢渴 (明報)

「一世好彩！」蘇民峰第一次見到我，就以此四字贈予本人。我完全同意他的說法，雖然自小家貧，但我一生人的確幾「好彩」。

千金難買少年窮

我好彩，因為我有一個好母親。

我老曹十三歲那年，父親過世，家境自然貧困。母親做工廠女工撐起頭家，令我們三兄弟可以繼續讀書，一份人工扣除房租、學費等必須開支，每月伙食費只剩下65元。我負責買Å，讀中一到中五這五年，每天就是用2元變出「三Å一湯」──用鴨血、大豆芽菜和豆腐滾湯，然後再分別烹調這三樣食物。連續五年，差不多每餐都是同樣的「三Å一湯」。

貧窮，令我的童年不時處於惶恐之中，例如擔心沒錢交租，要看「包租婆」的晚娘面孔，或沒錢交學費不敢返學。更有一次，有鄰居不見了「一粒金」，立即就懷疑是我老曹偷，要搜我身，我自然反抗，但母親卻同意讓人搜我身，結果自然一無所獲。最後鄰居在自己房間某處尋回那粒金，不但沒有向我道歉，反而說「你咁窮，偷金係遲早鮋事」。這句話刺得我好痛，母親就勸我「做人要爭氣，唔好同人鬥氣」。

童年時朝不保夕的感覺，加上給人看扁的經歷，我老曹決定要「爭氣」，努力工作和投資賺錢。

記得中學畢業時，同學們一起談人生目標，我老曹的回答十分直截了當──要以一切合法手段去賺錢！我老曹1968年識女朋友（今天的曹太）時，亦對她說自己的夢想是「富有」，令她可以過舒適的生活。

我永遠對金錢飢渴（hungry）和貪心（greedy）——即使到今天，我的財富已足夠家人幾代都生活無憂，但仍不能改變這種心態。

中國人對「貪」字一向有負面演繹，主張「安貧樂道」，但西方資本主義精神卻十分強調「貪心」，明白這是推動經濟發展的原動力，不過當然要「貪」得其所。

「少年窮」的感覺令我一生都對金錢飢渴，反之我太太是全世界最不貪心的人，1980年當我老曹賺到第一個100萬元時，她已叫我退休。如果不是我老曹貪念作怪，二十五年前已「安貧樂道」，現在可能已是維園 阿伯。

有智慧不如趁勢

1967年，我老曹中學畢業，考試成績不錯，但家境貧窮無法負擔預科的學費，於是決定出來工作。

母親主張我學一技傍身，因而投身當年最大的工業──紡織業，學維修紡織機。做了六個月，因受不了工廠內的酷熱、噪音及輪班制，結果在1968年轉行做假髮，認識了今天的太太。過去四十年，香港紡織業由盛極而衰，甚至從香港消失。若然我1968年沒有離開紡織業，自己的一生又會如何？

認識女朋友後，因為沒錢拍拖，加上認為假髮業不是長遠安身立命之所，1969年我便轉行做股票，成為人生另一「好彩」轉捩點。我老曹可說是誤打誤撞加入證券行工作，理由是當年一位同學的伯父買了個股票經紀牌，要一個識英文的人幫他處理文件。

當年自己連股票是什麼都不曉，卻去了證券行做，然後看覑恒生指數由1969年入行時70點升至2007年23,000點以上，升幅超過三百倍，真是「盲鮋都賺到錢」。所以我經常說「有智慧不如趁勢」，做事「三分努力、七分天意」，如果你連三分努力都不肯付出，便不要怨天；反之，如果你付出七分努力仍沒有成就，此乃天意，因為謀事在人，成事在天，許多時人生是充滿無奈的。

工字不出頭

開始打工時，前輩已跟我老曹說「工字不出頭」，於是我1969年開始學人投資。事實證明這個說法完全沒錯，到了今日，我老曹的財富85％來自投資回報，只有15％來自三十八年薪金減去每年開支儲下來的資金。

當年為了籌集資金投資，加上要花錢拍拖，我不但投稿到報館賺稿費，又在每天三時半收市後，到股票行隔壁的洋行打英文信，再到旺角 教書，晚上替人補習英文。因為投稿到《明報晚報》獲得刊登，認識了當時任職編輯的林山木兄，不但令我半生與報業結下不解緣，同時有機會投資《信報》又賺一筆。


三十歲前發達 家門不幸

避過1973年股災，我老曹自以為是投資天才，在股市中可以跑贏所有其他投資者。到1974年7月，恒生指數已由1,774點跌至478點跌了73％，應該入市吧！當時我選中買和記，由每股8元開始一直買到每股1 元。結果1974年12月恒指跌至150點時，自己的50萬元投資只剩下10萬元價值。今天回想，那是自己另一個「好彩」。我現在很感謝和記洋行，讓我在三十歲前上了關於投資的寶貴一課。不但知道股市「專收精仔」，自己的投資知識絕不足夠，更從此學曉一句「止蝕不止賺」，一生受用。那次總結到的經驗是：三十歲前發達，家門不幸！一生總要「衰」一次，愈年輕愈好，因為年輕時輸掉大部分身家，日後仍有很多時間讓自己將它賺回來。

屋漏更兼連夜雨，1974年投資「損手」，同時我又遭任職的投資公司遣散，困窘之下，差點想自殺。1975年我發誓，自己有生之年，不容許同類事件（因股災而投資大幅虧損）再次出現，「止蝕不止賺」，至今逾三十年，總算平平安安。每次股災來臨時，我老曹都因行使止蝕策略而巧妙地避過。

我的趁勢創富路，再次證明「三分努力，七分天意」，如沒有九七問題，相信本人不會投資倫敦 物業，更不會買十間這樣多。到2005及06年我分階段賣出上述物業，至今已賣出八間，仍有兩間在沽售中。平均獲利100％，當年只付樓價20％；換言之，十年回報超過五倍。

文：投資專家 曹仁超

第一次"急性胃炎"

昨天上腹劇痛，立即到Emergency Medicine (急症室).

醫生話:急性胃炎(Acute gastritis) , 若還持續數天還要留院.本人也是第一次患上，真的好辛苦......

1.胃炎（Gastritis）是指在胃部胃黏膜出現發炎的跡象，當胃部受到某種傷害時，白血球細胞會移至胃壁作出反應。胃炎並不一定代表該處出現潰瘍或癌症，而急性或慢性胃炎可透過感染幽門螺旋桿菌、膽汁倒流、進食某種食品或飲用過量酒精類飲品而引發的。胃炎是指胃黏膜發炎或糜爛出血的病症。可分為急性胃炎和慢性胃炎兩種。

症狀　
胃黏膜發炎，且有充血、浮腫和滲出物產生；嚴重時會有局部糜爛出血現象。染患急性胃炎，通常有上腹疼痛、噁心和燒灼感，一般將持續數天。嚴重時，引起腸炎，有下痢、腹痛現象。其成因，以吃得過多和喝得過多(酒、飲料等刺激胃壁黏膜物)為主因。

診斷

將吐出的食物及排出的糞便帶去受診，對醫師的診斷助益不小。　

預防　

胃部敏感者應避免辣食、硬食或烈酒。吃飯時間亦要定時。如空腹時間過長，最好攝取易消化的食物。　

急性胃炎患者的飲食原則

*先禁食1-2天，使胃有足夠的休息，但可喝少量的水以防止口渴。
*病情好轉後，逐漸以少量多餐的方式供給牛奶及流質狀的飲食，然後再慢慢增加食物的量和選擇範圍。 溫和飲食是一種無刺激性，含低纖維質，易於消化且具有足夠營養的飲食。
*無刺激性不會促使胃液分泌或是使胃黏膜組織 受到損傷的食物。